東京都心五區房價續漲

繼去年10月中，我在聯合財經網發表「投資日本房產一定賠錢?」一文後，獲得許多讀者與投資人的回響，認同我在該文最後語重心長地提醒「投入東京房產的投資者，要清楚知道日本東京是一個國際級的房產市場，只有真正的精華區房價才會有表現，因此投資人自己更須要勤做功課。」

根據日本不動產鑑定士協會資料(相當於台灣的估價師)，2016年12月底，東京都23區70平米(約21.18坪)、屋齡21.9年之中古公寓賣價平均為5,326萬日幣(約台幣1,459萬)，較前一年增加3.6%；東京六區70平米(約21.18坪)、屋齡20年之中古公寓賣價平均為7,137萬日幣(約台幣1,954萬，換算每坪約92.26萬台幣)，僅較2015同期增加2.3%，但若從2012年7月最低點之5,151萬日幣計算起，四年多的時間已大漲38.56%。數據顯示，東京房產仍在上漲的軌道。

今年初於逛書店時，偶然發現旅日知名作家劉黎兒的新作「私藏東京：美學、巷弄、名景、美食的日本品遊散策」，便停下腳步駐足，快速翻閱其文章內容。不一下便被她的內文「即使這是住了多年的城市(東京)，我每次出門都覺得是一次小旅行；或許世界上找不到如此豐富的城市，讓人擁抱三十幾年後還想持續探險。」內容之描述所深深吸引。其旅居東京三十年之經驗，加上媒體人敏銳度與文化涵養，流暢生動的散文筆觸，似乎被她「真實帶領」探訪東京名景、深入巷內小店，以獨特的角度從日常生活觀察日本文化，以濃厚的歷史與知識導覽，讓我更能細讀東京。更讓我覺得投資東京不動產是個正確的決定，因為房產投資除了要有房產能產生穩定之現金流入，我戲稱為「硬底子」支撐外，由文化、美學、美食、名景所共同塑造出來的環境，才是能讓房價長期支撐的「軟實力」，這才是無可取代的正向因子。這也就是為何美國紐約與英國倫敦長期房價位於世界之首、居高不下的原因。

說到日本房市，日本銀行估價主流方式從以前的「市場比較法」（台灣係以比較法、收益法、成本法三法加權後得出），已漸轉為「收益還原法」。也就是說，日本銀行放貸過去主要是按照市場比較法，但這種方法，相當極端，在市場過熱時，因物件周邊比較的房價持續推高，讓新案放貸金額可以不斷提高，更加速吹大房價的泡沫；房市處於極凍時，因周邊比較物件沒成交可比較或成交價頻頻破底，放貸極為困難。幸好，日本目前估價主流改為以收益率為標準，例如年租金投報率(即是自住，也要設算)至少要高過放貸利率些許，且多數貸款立刻本利攤還，每月租金淨收入要足以支付還本付息之金額。相對台灣有些物件租金年報酬率根本低於貸款利息，但因為有幾年寬限期(或許屆期還可以展延)，台灣房產投資人容易以僥倖之心來賭看看，寬限期間的房價漲幅是否能高過利息支出。

更者，日本銀行對於放款的條件相對嚴謹，放款金額不超過貸款人年收入6~10倍(例如:年收入500萬日幣，通常放貸4,000萬日幣)或還本付息金額不得超過1/3的收入，相較台灣著重在買價的成數合理性(六成至八成)，還本付息的能力為輔，明顯保守許多。所以，台日房產一比較，日本房產的買方基本實力相對穩固，泡沫不易形成。

展望2017年，根據經濟合作發展組織（OECD）於2012年的數據，東京都的GDP高達1.48兆美元（約46兆台幣），位居全球都市之冠，也幾乎佔了日本總GDP的1/3。這樣的實力與條件，根本不必擔心日本少子化的問題。中國安邦保險去年11月以23億美金(約713億台幣)向美國私募基金黑石集團(Blackstone)買入日本東京、大阪、名古屋等地之住宅物件，相信應該也是相當看好日本房產之未來前景。再加上日前，「地緣政治未來」（Geopolitical Futures, GPF）研究公司預測至2040年時，日本將重振聲威，再度躍升為亞洲第一強權之看法。與2020年東京奧運等題材加持下，增添東京的未來房價持續看升的想像空間。

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